做“网上包地经纪” 是一种怎样的体验

蔡胤

[业内的估算是，目前中国农村可流转土地价值约为100万亿元人民币，其中耕地约40万亿，林地20万亿，宅基地40万亿。如果政策继续开放，中国尘封的土地资产将渐渐得到盘活。]

3月20日上午，北京楼盘人民大会堂重庆楼盘厅，生于湖南湘西山区的“80后”小伙伍勇穿着英伦范儿西服，搭配着牛津鞋和条纹袜，站到了台前。在他身边的两位投资人，一个是复星集团总裁汪群斌，一个是许久不在公众场合露面、特意从美国回京的经纬创投创始人邵亦波。

与众多年轻的创业者不同，伍勇创业的领域既不是时下大热的VR(虚拟现实)，也不是手机应用，而是与农村闲置土地相关。他做了一个农村土地经营权流转的上交易平台，目前他的土流已经成为国内最大的土地流转综合服务平台。《第一财经日报》记者在现场了解到，2014年获得盛大5000万元人民币A轮投资后，土流又获得了由复星掌门人郭广昌旗下的复娱文化和经纬创投领投的1.5亿元人民币B轮融资。

在农户自愿的前提下，农村土地承包和经营权的有偿流转得到国家层面的政策鼓励，在这个基本前提下，土地流转中信息不对称等痛点，催生了流转经纪等新的商机。如同城市中的房产，具有资产属性的土地，其经营权也具有流通性，只是与人们熟悉的房产中介、二手房买卖不同，从获取整理土地数据到搭建买卖双方的平台，从配套线下服务到建立金融闭环，土地流转的上“经纪生意”，正在迎接一场鲜为人知的机遇和挑战。

荒山经济学

大学期间创业淘到了第一桶金的伍勇，早期接触父辈在家乡的苗木种植时，他发现土地信息严重不对称，“包地”的价格有的几十元/亩，有的报价数百元。他从中嗅到了商机。2009年他创办的土流正式上线，开始试水与在上挂出房源让买卖双方对接的方式类似的交易平台。彼时，他听到的最多的质疑是两个，一是“这是政府的事”，二是“买卖土地是违法的”。

实际上，伍勇并不是想买卖土地，而是为想买卖土地经营权的人搭建一个桥梁。他想做的事情很简单：将从官方渠道获取的海量土地数据信息发布在线上，使得土地转让信息对称；线下开设土地流转服务公司，培养具备法律和政策知识的土地经纪人，用专业的测亩仪等产品丈量土地，并与专业机构合作监测土地的酸碱度等指标，用当地方言与农户沟通，以此实现闲置土地经营权的买卖。

与一些人对土地经营权流转的误解不同，随着农民普遍进城务工，土地闲置抛荒情况严重，在顺应城市化和农村规模经营的大趋势下，政策面也倾向于让土地流转合法化。近年，土地“三权分置”进入人们的视线，由村集体掌握所有权，农民掌握承包权，最表层的经营权向大户开放，让大户聚集土地，规模化、机械化经营。

国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华对包括《第一财经日报》在内的媒体解释称，所有权、承包权、经营权“三权分置”后，承包户把土地流转出去，企业拥有的是包括生产决策权和收益权的经营权，同时承担支付租金、保护土地的义务。

2016年政府工作报告对此明确提出，积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。

敏锐如资本，在这样的变化中找到了“风口”。业内的估算是，目前中国农村可流转土地价值约为100万亿元人民币，其中耕地约40万亿，林地20万亿，宅基地40万亿。如果政策继续开放，中国尘封的土地资产将渐渐得到盘活。

伍勇自称是一个“拓荒者”，希望将农村荒地一一盘活。为了促成交易，如同房屋中介的线上看房+线下门店模式，他将服务从线上延伸到了线下。与二手房一样，每一块土地的使用权都是一个具有个性的标的物，为了方便承包户、农户与企业沟通，如同房屋中介的“现场带看”，伍勇设置了线下服务公司，让能说当地方言的经纪人充当居间角色。2012年4月，土流第一家线下服务公司在郑州楼盘成立，目前在全国建有157家线下服务公司，拥有土地经纪人1万人左右。

对于平台型创业公司而言，获得资本后，往往会通过规模化发展建立“护城河”。按照伍勇的计划，2016年土流将发展800个线下土地流转服务公司，再吸纳5000名土地经纪人。与此同时，与政府的合作也在展开。2016年，土流计划与政府共建100家合作土地流转服务中心。目前已有4家政府机构与土流合作，包括新疆楼盘昌吉州奇台县、安徽阜阳、湖南汉寿县、湖南永州楼盘市零陵区。

湖南省汉寿县农经局副局长李娟介绍，当地农经局和土流的合作方法，首先是流转前信息的互通，县里面负责把一些本地的地源信息、流转现状和基本信息跟土流互动，土流负责把该县土地信息在更广泛的平台进行发布，打破地界，同时土流也引入一些外地的成功案例提供启示。第二个步骤是流转时，农经局主要负责核实经营权的真实性和有效性，根据农户的申请颁发经营权证，土流负责实地勘测，负责招商引资、项目开发;流转之后，当地再探索土流联合金融机构做好经营权抵押的相关服务，最大限度地降低融资的风险。

金融的闭环

政策东风、互联大势、资本助力齐备，尽管如此，伍勇创业之路仍然艰难。其中，一个难题是如何做好金融服务。据知情人士透露，在A轮融资中，盛大资本之所以迅速锁定土流，也正是因为伍勇的发展战略与陈天桥暗合。

“土地金融是土流未来的突破方向。”伍勇表示，当下，虽然国家鼓励土地承包经营权的合法流转，但是由于没有专业的土地价值评估机构，土地一直没有办法像房屋一样成为抵押资产，抵押贷款问题一直成为难题，也桎梏了土地流转的效率。打通这个关隘，是真正疏通这个百亿市场的重要一环。

伍勇一直在找寻方法。经过发展7年的积累，土流建立起了全国土地信息数据库，由此把全国土地流转的面积、价格、走势等信息整合起来，形成评估标准，为农民免费评估土地价值。这样，土地这种不动产，可以作价贷款，经营权金融化。在伍勇的带领下，土流与银行、保险公司首创了这种土地经营权抵押贷款模式。截至目前贷款金额达到了6000万元。他说，未来土流将探索更多土地金融产品，扩大“土流金服”规模。

太平洋保险(601601,股吧)北京分公司总经理苏少军表示，这其中也存在很多困难：第一是确权难，从上下供应链来讲，前端权利是不是清晰，如果发生了纠纷怎么处理；第二是如果土地流转的用途不确定的话，未来收益也会受影响，这方面配套法律法规制度还存在缺失。

一切还在探索中的事物都有失败的可能，如同一切投资都有风险。当《第一财经日报》记者问及选择投资土流，是否担心政策层面的不确定性时，复娱方面相关负责人透露，作为投资方，主要的注意力是放在这家公司信息积累和金融闭环完成的情况上。他说：“最大的风险是能不能"快"，互联整个经济发展是不能等的，"快"，一是资金优势的前提下进行数据积累和线下布点，二是金融的探索。”

邵亦波则对《第一财经日报》记者表示，经纬投资企业，首先还是看人，看创始团队。“我特别钦佩伍勇，大家想2009年到现在，已经做了六年了，我自己创业过，我知道六年的创业是很辛苦的事情，我做了四年以后就把公司卖了回家"相夫教子"去了，伍勇坚持了六年，而且这个业务还会继续很多的投入。”他说，土地流转的市场确实很大，“做到几十亿美元甚至上百亿美元都是有可能的”。