顶豪高价项目成交创纪录 10万+豪宅共有225套

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顶豪

高价项目成交创纪录

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10万/平米的豪宅共有225套

据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均价格超过10万/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上涨65.4%，环比2015年下半年上涨94.0%。总价超过1000万元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上涨133.4%，环比2015年下半年上涨33.1%。在新建商品住宅尤其是纯商品住宅成交量减少之时，豪宅交易量的持续攀升导致了新房成交均价的进一步上涨。

中原地产研究部统计数据显示：北京顶豪市场成交爆发，半年来8万+签约571套，刷新了年度历史新高纪录，推涨北京均价上涨9.6%。

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中原地产首席分析师张大伟分析认为：按照8万+计算，签约也达到了586套，半年8万+签约了160亿，可以认为北京一年的顶豪容量在300亿+上下。按照300亿的年去化速度，北京高端产品全部消化大约要7年。此外，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

土地

历史最低和历史最高并存

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土地供需比约为1：7

从土地成交历史看，上半年，北京土地市场创造了住宅用地供应数量和供应面积历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。

据中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造，居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元。值得注意的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地供需比约为1：7。

从具体数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%；商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%；综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

高地价不止在北京。上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

上半年全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿元，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿元，杭州、苏州、南京、合肥，成交额同比上涨均超过200%。

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中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年上半年在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，也从之前一线城市迅速向其他二线城市蔓延，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

2016年是中国有史以来最密集的年份，密集的潮持续，影响了房地产市场预期，对后市房地产市场将带来巨大风险。以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗合计土地出让金为1919.38亿元，而截至6月16日，销售额只有224.8亿元。从的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万元/平方米左右，这部分入市的难度依然非常大。